物業管理服務項目采購方式和評審方法的選擇

【實務探討】

物業管理服務項目采購方式和評審方法的選擇

■ 李瑩 王鈺

物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同對房屋建筑及其設備、公用設施、園林綠化等管理項目進行維護、修繕，也包括衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理內容。

由于與工作生活環境密切相關，物業管理服務采購已然是政府采購項目中最典型的服務項目之一。當實施該類項目采購時，理論與實踐、需求與現實總會存在一些問題或“差距”，筆者嘗試通過三個問題，分析探討物業管理服務項目的政府采購方式及評審方法的選擇。

問題一：物業管理服務項目是否屬于標準統一項目？

《中華人民共和國標準化法》第二條規定：“本法所稱標準（含標準樣品），是指農業、工業、服務業以及社會事業等領域需要統一的技術要求。標準包括國家標準、行業標準、地方標準和團體標準、企業標準。國家標準分為強制性標準、推薦性標準，行業標準、地方標準是推薦性標準。強制性標準必須執行。國家鼓勵采用推薦性標準。”

筆者發現，在國家標準化管理委員會印發的《2023年國家標準立項指南》中，“重點支持14個領域和方向推薦性國家標準制定”包括“8.服務業領域：物業等民生領域”。可以看出，將物業管理標準制定納入國家標準體系建設的一部分，是社會經濟發展的客觀需要。但目前，物業管理服務并無國家標準。

另外，部分省市由城鄉建設部門組織編制的地方標準，以“物業服務規范、物業服務標準、物業服務指導標準”等名稱對外公布，內容大多包括“基本要求”“房屋管理”“共用設施設備維護”“公共秩序維護”“保潔服務”“綠化養護管理”等內容，并將服務級別設定為1級到5級不等，級別越高表示物業服務標準越高。不過，類似地方標準幾乎都限定為“住宅小區”。

通過公開渠道查詢，筆者查到，中國物業管理協會與中國教育后勤協會在2021年共同發布了《高等學校物業服務規范》，該規范為團體標準，規定了高等學校物業管理項目的服務要求、管理要求和評價要求。

在制定政府采購需求標準方面，2024年6月6日財政部發布《物業管理服務政府采購需求標準（辦公場所類）（試行）》，標準包含了物業管理服務內容、服務標準，對采購人確定物業管理服務項目采購需求有著積極的指導意義。不過，標準只適用于辦公場所的物業管理服務政府采購項目，跟上述地方標準、團體標準一樣存在一定局限。

筆者認為，物業管理服務涵蓋的行業（領域）較多，《政府采購品目分類目錄》將物業管理服務分類為“服務——房地產服務”，內容包括住宅物業管理服務、辦公樓物業管理服務、車站、機場、港口碼頭、醫院、學校等物業管理服務等。因此，涉及物業管理服務政府采購項目的至少包括學校、醫院、辦公場所、博物館（展覽館、圖書館）、會議中心，等等。由于不同行業（領域）物業管理服務具有各自的專業特點，涉及的物業管理服務包括如醫療輔助及醫療垃圾處理服務，學校公共區域資產管理、學生宿舍管理服務，個性化給排水設備運行、供電系統維護服務，大型會議組織服務等，所以現行可參考的地方標準、團體標準或者是財政部門制定的采購需求標準，針對政府采購物業管理服務的內容，尚未能實現“統一”。

問題二：物業管理服務適用什么政府采購方式？

采購預算金額達到公開招標數額標準，應選用公開招標方式，因特殊情況需要采用公開招標以外的采購方式的，應當依法獲得批準。

物業管理服務可以用詢價采購方式嗎？《中華人民共和國政府采購法》第三十二條規定：“采購的貨物規格、標準統一、現貨貨源充足且價格變化幅度小的政府采購項目，可以依照本法采用詢價方式采購。”從上述文字描述可判斷，適用于詢價方式采購的標的物為貨物。《政府采購非招標采購方式管理辦法》第二條也有規定：“詢價是指詢價小組向符合資格條件的供應商發出采購貨物詢價通知書，要求供應商一次報出不得更改的價格，采購人從詢價小組提出的成交候選人中確定成交供應商的采購方式。”筆者認為，物業管理并不適宜界定為“標準統一”的項目，不適宜使用詢價方式實施采購。

《政府采購競爭性磋商采購方式管理暫行辦法》第三條規定，競爭性磋商采購方式適用情形包括“政府購買服務項目”，機關大樓物業管理服務便屬于政府購買服務的范疇。雖然類似醫院、高校物業管理服務不屬于政府購買服務，但是除了公開招標以外，參照“政府購買服務”的適用選擇競爭性磋商采購方式，筆者認為，顯然也是合情合理的。

問題三：物業管理服務項目適用什么評標（審）方法？

若采用招標方式實施采購，《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》第五十三條規定的評標方法有兩種，即最低評標價法和綜合評分法。該辦法第五十四條對最低評標價法進行闡述說明：“最低評標價法，是指投標文件滿足招標文件全部實質性要求，且投標報價最低的投標人為中標候選人的評標方法。技術、服務等標準統一的貨物服務項目，應當采用最低評標價法。”

筆者留意到，財政部官網“交流互動-留言選登”欄目就物業管理項目采購相關問題中，有“物業管理項目優先采用公開招標采購方式，評審辦法主要使用最低評標價法”的答復，值得關注的是，該答復中兩個詞語“優先”“主要”，都是鼓勵主張的意思而并非強制要求。而在同一欄目，針對網友提出關于物業管理項目的評審因素、業績評分（包括如何界定物業管理特定行業業績）等內容，也有相應答復，答復內容并未否定物業管理服務項目使用綜合評分法的合法性。

關于《政府采購需求管理辦法》第十九條規定“如通用設備、物業管理等，一般采用招標或者詢價方式采購，以價格作為授予合同的主要考慮因素”條款。筆者認為，“以價格作為授予合同主要考慮因素”并不等同于“最低評標價法”，該內容目的在于，鼓勵采購人在“采購需求客觀、明確且規格、標準統一”的采購項目中，遵循《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》第五十五條“貨物項目的價格分值占總分值的比重不得低于30%；服務項目的價格分值占總分值的比重不得低于10%”的前提下，可以賦予更多的價格權重因素。

總之，筆者認為，就物業管理服務涉及的領域、內容與現有相關標準體系的適配程度，還不能將物業管理服務認定為“統一標準”項目。在實施物業管理服務政府采購項目時，應當依法選擇采購方式。選用公開招標方式實施采購時，鼓勵將價格作為授予合同主要因素賦予更多權重，但并非強制要求所有物業管理服務項目評標辦法均須使用最低評標價法。

(作者單位：貴州衛虹招標有限公司)

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